Imóveis Apoio à Produção da CEF e Juros de obra

Na hora de comprar um imóvel na planta, muitas pessoas se surpreendem com algumas taxas e protocolos do financiamento. E nós da Hype observamos as dificuldades e dúvidas mais comuns sobre o seguro de obra, ou juros de obra, e mobilizamos nossos especialistas para deixar esse processo o mais claro possível para você.

A forma mais fácil de compreender Juros de obra, é entendendo como funciona a modalidade de construção existente através da CEF (Caixa Econômica Federal), o Apoio a Produção. Nele a construtora que quer executar um projeto construtivo de forma mais rápida e segura para o cliente, recorre a Caixa para que ela entre em parceria na realização do projeto.

Afinal, o que é uma obra Apoio a Produção?

Qualquer construtora que tenha um projeto imobiliário pode recorrer a Caixa para solicitar coparticipação financeira durante a fase construtiva, porém precisam comprovar uma série de fatores que serão analisados junto a Caixa Econômica Federal em Brasília. Estas comprovações são a nível técnico, jurídica, cadastral e de viabilidade econômica, e costumam levar em média um ano e meio para receber o investimento, só que nesse momento para dar início é preciso ter uma quantidade mínima vendida ou construída.

Parece um processo complexo, e realmente é, mas também é uma garantia a mais para o comprador, que se beneficia com algumas exigências que a Caixa faz para a construtora. Como o pagamento do seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel), onde a construtora é obrigada a pagar durante o período de obras e vai até a entrega das chaves. Ela também precisa indicar e pagar uma seguradora terceira, o que garante a conclusão do imóvel, pois se a construtora não finalizar a obra, essa seguradora é obrigada a encontrar outra empresa para dar continuidade.

Depois de aprovado e realizado todas as exigências impostas, a construtora começa a receber os valores do financiamento mensalmente, e esse repasse varia de acordo com a evolução construtiva, onde um engenheiro da Caixa se desloca para o canteiro de obras e avalia a sua evolução. É nesse momento que os compradores começam a pagar o Juros de obra.

O que é o Juros de obras?

Neste modelo de Apoio a Produção, a assinatura do contrato de financiamento acontece antes da obra começar ou durante o período de obras. A vantagem em relação a obras de financiamento próprio, é que o crédito é aprovado no momento da assinatura do contrato de financiamento, então nesse modelo você tem uma garantia antecipada de que o imóvel é seu, independente se acontecer algo que possa vir a prejudicar seu crédito no decorrer da obra. Outra vantagem é que a construtora também recebe antes pelo imóvel vendido, pois o banco irá liberar o valor da compra desde o início das obras, fazendo com que o imóvel seja mais barato.

Quando você assina o contrato de financiamento com o banco, o valor a ser financiado com o banco sofre juros mensais, esse juros no período de obras serve para congelar o valor devido no financiamento. Mas vale ficar atento! O Juros de Obra deve ser pago apenas até a conclusão da obra, em valores crescentes, por isso ele também é chamado de Juros de Andamento de Obra ou Taxa de Evolução.

Como é calculado o valor?

Todo mês um engenheiro da Caixa visita a obra, e constata sua evolução. Se a obra está evoluindo de forma rápida o valor aumenta proporcionalmente, mas o tempo de pagamento é menor. Agora, se a obra está atrasada o valor não aumenta, mas o cliente irá pagar por mais tempo.

Dentro do Juros de obra, também está inserido o seguro por morte e invalidez (MIP), que é um valor bem baixo, que resguarda você e a sua família.

É obrigatório?

Sim, pois é uma condição do financiamento para imóveis na planta ou em construção, ou seja, na compra à vista não precisa pagar o juros de obra.

Sobre a sua legalidade, não é considerada abusiva pois a previsão dessa aplicação de juros e amortização está no código civil Art. 591: Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o Art. 406, permitida a capitalização anual. Caso queira saber mais sobre a sua legalidade, o Migalhas fez um artigo super legal, clique aqui para ler.

Mas fique tranquilo, a parcela do financiamento e do seguro de obra não são cobradas ao mesmo tempo! Enquanto o valor do seguro começa a ser pago a partir da assinatura do contrato de financiamento e vai até o término da construção, a prestação do financiamento se inicia na finalização da obra e corre pelo período em que você acordou com o banco.

Se você possui dúvidas sobre financiamento, clique aqui e confira um post que fizemos com tudo que você precisa saber para financiar o seu imóvel.

O que é INCC?

Algumas construtoras cobram também o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que é a valorização que o imóvel sofre durante o período construtivo. O que normalmente não é o caso da Hype. Se não existisse o juros de obra, o valor total do imóvel seria corrigido pela INCC e aumentaria durante o período de construção, uma vez que ele se baseia na valorização do imóvel que aumenta conforme ele vai ficando pronto.

Os imóveis que não são na modalidade Apoio a Produção, normalmente são corrigidos pelo INCC e costumam ter o contrato de financiamento assinado ao término da obra, para ajustar o valor. Quando existe o seguro de obras, o contrato de financiamento é assinado antes ou durante a obra, seu crédito é aprovado antes, fazendo com que a construtora possa praticar melhores valores. E você pode se isentar do INCC comprando com a Hype.

Conclusão

O juros existe quando você compra um apartamento que está na planta ou em construção na modalidade Apoio a Produção. E foi uma forma encontrada pela CEF de incentivar o mercado imobiliário, pois a construtora já utiliza o dinheiro que você emprestou do banco, para realizar a obra. 

Este dinheiro não é liberado de uma vez, e sim conforme a construção do imóvel, pois todo mês um engenheiro da caixa vai verificar o andamento da construção e liberar um valor de acordo com a evolução que a obra teve, que será repassado mensalmente para a financiar a construção.

Esta modalidade não é ilegal e nem abusiva, na verdade ela serve para congelar o valor devido para o banco, pois se não tivesse o Juros de obra, o valor total do imóvel seria corrigido pela INCC (Índice nacional da construção civil) e aumentaria durante o período de construção, afinal ele se baseia na valorização do imóvel que aumenta conforme ele vai ficando pronto. Mas existem muitas construtoras que além do juros de obra, cobra o INCC, o que não costuma ser o caso da Hype.

O que a Hype faz para te ajudar?

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